حاسبة ضريبة التصرفات العقارية (5%)

ضريبة التصرفات العقارية: 5% ومن يدفعها؟

ضريبة التصرفات العقارية (RETT) تُفرض بنسبة 5% على كل تصرف عقاري في المملكة، بصرف النظر عن حالة العقار أو نوعه أو ما إذا كان مكتمل البناء. وهي منفصلة تماماً عن ضريبة القيمة المضافة — فالعقارات أُعفيت من الأخيرة عند فرض هذه.

نظام جديد منذ أبريل 2025

صدر نظام ضريبة التصرفات العقارية بالمرسوم الملكي رقم (م/84)، ولائحته التنفيذية، وبدأ العمل بهما في أبريل 2025 ليحل محل الترتيب السابق الذي كان قائماً على أمر ملكي وقرار وزاري. وأبرز ما تغيّر:

• تخفيض غرامة التأخير من 5% شهرياً إلى 2% شهرياً بسقف 50%.
• تضييق المسؤولية التضامنية للمشتري — لم تعد تلقائية، بل تشترط إثبات أنه كان سبباً في عدم السداد.
• إعفاءات جديدة للاندماج والاستحواذ، والاكتتاب العام، والبيع الجبري بأمر قضائي.
• صلاحية الهيئة بإعادة تقدير القيمة السوقية العادلة خلال ثلاث سنوات.

من يدفعها نظاماً؟

نصّت المادة السابعة: «يكون المتصرف مسؤولاً عن الضريبة المستحقة، وعليه سدادها للهيئة». أي أن المسؤول هو البائع. ويكون المشتري مسؤولاً بالتضامن فقط في الحالات التي يثبت فيها للهيئة أنه كان سبباً في عدم السداد.

عملياً يتفق الطرفان أحياناً على أن يتحملها المشتري. هذا اتفاق تعاقدي صحيح بينهما، لكنه لا يغيّر من هو المسؤول أمام الهيئة. اكتبه صراحةً في العقد لتجنّب النزاع.

المسكن الأول: ليس إعفاءً — بل تحمّل من الدولة

هذه نقطة يخطئ فيها كثيرون. اللائحة التنفيذية لا تتضمن إعفاءً للمسكن الأول. الآلية الصحيحة هي أن الدولة تتحمل الضريبة نيابةً عن المواطن عمّا لا يزيد على مليون ريال من قيمة المسكن — أي بحد أقصى 50,000 ريال.

كيف تحصل عليه؟ عبر منصة سكني — خدمة "تحمل ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول". تُصدر الشهادة فوراً ومجاناً، ثم تختار "نعم" عند سؤال المسكن الأول أثناء تسجيل التصرف. ومن دفع الضريبة سابقاً وهو مستحق يمكنه التقدم لاستردادها.

احذر من الرقم القديم: بعض المواقع ما زالت تنشر سقف 850 ألف ريال — وهو رقم مرحلة سابقة كانت العقارات فيها خاضعة لضريبة القيمة المضافة. السقف الحالي مليون ريال.

أبرز الحالات المعفاة

• قسمة التركة بين الورثة وفقاً للأنظمة.
• الهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة — بشرط عدم إعادة التصرف بالهبة خلال ثلاث سنوات لمن لم يكن ليسري عليه الإعفاء.
• تنفيذ وصية شرعية موثقة.
• التصرف دون مقابل لوقف مسجّل، أو من وإلى جمعية خيرية مرخصة.
• نزع الملكية وفقاً للأنظمة، والبيع الجبري بأمر محكمة مختصة.
• الحصة العينية في رأس مال شركة — بشرط عدم التصرف في الحصص لمدة خمس سنوات.
• التصرف لمطور عقاري مرخص للبيع على الخارطة، بشروط ومهلة 90 يوماً.

ودرجات القرابة معرّفة في النظام: الأولى الأب والأم والابن والبنت، الثانية الإخوة والأجداد والأحفاد، الثالثة الأعمام والعمات والأخوال والخالات وأبناء الإخوة والأخوات.

حالتان مهمتان: ليستا إعفاءً بل ليستا تصرفاً أصلاً

• فرز العقار وفقاً لإجراءات الفرز النظامية.
• تقسيم العقار المشاع بين ملاكه الأصليين دون مقابل.

كما أن النظام قرر مبدأ التضريب مرة واحدة: يخضع التصرف للضريبة مرة واحدة فقط عند وحدة الأطراف والعقار والقيمة — ويشمل ذلك عقود المرابحة والإجارة التمويلية، فلا تُدفع مرتين.

التسجيل والسداد والغرامات

• التسجيل: عبر بوابة التصرفات العقارية التابعة لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك، ويجب أن يتم في تاريخ التصرف أو قبله.
• السداد: خلال 30 يوماً من تاريخ التصرف.
• غرامة التأخير: 2% عن كل شهر أو جزء منه، بحد أقصى 50% من قيمة الضريبة.
• التهرب الضريبي: غرامة تصل إلى ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب.
• أي مخالفة أخرى: غرامة لا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة أو 50,000 ريال، أيهما أكثر.

والأهم: الإعفاء لا يعفي من التسجيل. نصّت اللائحة على وجوب تسجيل كافة التصرفات المعفاة أيضاً.

تنبيه

هذه الصفحة عرض مبسّط للقواعد العامة لأغراض التوعية، وليست استشارة ضريبية. الحالات المركّبة — الشركات والصناديق والاندماج والاستحواذ — لها شروط دقيقة يترتب على الإخلال بها استرداد الضريبة كاملة، وتحتاج مراجعة مستشار ضريبي معتمد أو الرجوع مباشرةً لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.