إعفاء المسكن الأول من ضريبة التصرفات العقارية

تشتري مسكنك الأول بمليون ومئتي ألف ريال، وتُفاجأ بأن عليك ضريبة تصرفات عقارية قدرها 60 ألف ريال. لكن المواطن السعودي الذي يشتري مسكنه الأول لا يدفع هذا المبلغ كاملاً — الدولة تتحمل عنه الجزء الأكبر منه.

أولاً: تصحيح مفهوم شائع

يسمّي كثيرون هذا "إعفاء المسكن الأول"، والتسمية الدقيقة مختلفة. اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية لا تتضمن إعفاءً للمسكن الأول. الآلية الصحيحة أن الدولة تتحمل الضريبة نيابةً عن المواطن.

الفرق ليس لفظياً: في الإعفاء لا تُفرض الضريبة أصلاً، أما هنا فالضريبة مفروضة لكن الدولة تدفعها عنك. ولهذا تحتاج شهادة تحمّل تُصدرها الجهة المختصة، لا مجرد إقرار بأنه مسكنك الأول.

والدليل في النظام نفسه

راجعنا نظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/84) وتاريخ 1446/3/19هـ. والمادة (الثالثة) منه هي التي تعدّد التصرفات المستثناة من الضريبة، ومنها:

• التصرف العقاري في حالات قسمة التركة
• التصرف — دون مقابل — لوقف عام أو خاص أو مشترك
• التصرف — دون مقابل — من أو إلى جمعية خيرية مرخّص لها
• التصرف للزوج أو الزوجة أو أي من الأقارب حتى الدرجة الثالثة
• التصرف تنفيذاً لوصية شرعية موثقة
• التصرف لجهة عامة، أو من جهة عامة بصفتها سلطة عامة
• حالات نزع الملكية للمصلحة العامة

والمسكن الأول ليس من بينها. فلا يوجد في النظام نصّ يعفيه، ولو وُجد لما احتجت شهادة ولا منصة ولا إجراء. وهذا يفسّر لماذا تتعثر كثير من الصفقات: صاحبها ظنّ الإعفاء تلقائياً، فلم يُصدر الشهادة قبل التوثيق.

السقف: مليون ريال

تتحمل الدولة الضريبة عمّا لا يزيد على مليون ريال من قيمة المسكن — أي بحد أقصى 50,000 ريال (5% من مليون). وما زاد على المليون يتحمل المشتري ضريبته.

٨٥٠ ألفاً أم مليون؟ مبادرتان لا واحدة

هذا أكثر ما يُربك الباحثين — والسبب أن الرقمين كليهما صحيح، لكن كلاً منهما يخصّ ضريبة مختلفة في مرحلة مختلفة:

فحين نُقلت العقارات من ضريبة القيمة المضافة إلى ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%، انتقلت معها مبادرة الدعم — ورُفع السقف من 850 ألفاً إلى مليون ريال.

والخلاصة العملية: إن كنت تشتري اليوم فالرقم الذي يعنيك هو مليون ريال. وأي صفحة تعرض عليك 850 ألفاً وهي تتحدث عن شراء اليوم، فهي تنقل عن مرحلة انتهت.

شروط الاستحقاق

• أن يكون المشتري مواطناً سعودياً.
• ألا يكون مالكاً لمسكن آخر — أي أن يكون هذا مسكنه الأول.
• أن يكون العقار سكنياً ومخصصاً للسكن الشخصي.
• أن تُصدر شهادة التحمّل قبل إتمام التصرف وتوثيقه.

وتُطبَّق ضوابط إضافية تتعلق بمساحة العقار وطبيعته، وتصدر تفاصيلها عن الجهات المختصة وقد تُحدَّث.

خطوات الحصول على الشهادة

1. ادخل إلى منصة سكني بحسابك.
2. ابحث عن خدمة تحمّل ضريبة التصرفات العقارية للمسكن الأول.
3. تحقق من أهليتك — تُفحص بياناتك آلياً.
4. أصدر الشهادة. وهي مجانية وتصدر فوراً.
5. عند تسجيل التصرف في بوابة التصرفات العقارية، اختر "نعم" عند سؤال المسكن الأول.

الترتيب مهم: أصدر الشهادة قبل توثيق التصرف. ومن دفع الضريبة سابقاً وهو مستحق للتحمّل يمكنه التقدّم لاسترداد ما دفعه.

لماذا الترتيب مهم: متى تُستحق الضريبة بالضبط؟

جواب المادة (الرابعة) من النظام حاسم:

«تُستحق الضريبة في تاريخ التصرف العقاري، ويكون تاريخ التصرف العقاري — حُكماً — هو تاريخ توثيقه.»

فاللحظة الفاصلة هي التوثيق، لا الاتفاق ولا دفع العربون ولا توقيع عقد البيع الابتدائي. وعندها تُستحق الضريبة.

ولهذا تُصدر شهادة التحمّل قبل التوثيق: بعده تكون الضريبة قد استُحقت بالفعل، فتنتقل من «تحمّل» إلى «استرداد» — وهو طريق أطول وأصعب.

من يدفع الضريبة أصلاً؟

نصّت المادة السابعة من النظام على أن:

«يكون المتصرف مسؤولاً عن الضريبة المستحقة، وعليه سدادها للهيئة.»

و«المتصرف» هو البائع. ويكون المشتري مسؤولاً بالتضامن فقط إذا ثبت للهيئة أنه كان سبباً في عدم السداد.

لكن العرف السائد في السوق أن يتفق الطرفان على أن يتحملها المشتري. وهذا اتفاق تعاقدي صحيح بينهما، لكنه لا يغيّر من هو المسؤول أمام الهيئة. اكتبه صراحةً في العقد لتجنّب النزاع.

المهل والغرامات

• التسجيل: يجب تسجيل التصرف عبر بوابة التصرفات العقارية في تاريخه أو قبله.
• السداد: خلال 30 يوماً من تاريخ التصرف.
• غرامة التأخير: 2% عن كل شهر أو جزء منه، بحد أقصى 50% من قيمة الضريبة. (خُفّضت من 5% شهرياً في النظام الجديد الصادر بالمرسوم م/84).

نصيحة عملية عند الشراء

حين تتفاوض على سعر عقار، اسأل صراحةً: هل السعر شامل ضريبة التصرفات العقارية أم لا؟ الفرق على مليون ونصف ريال يبلغ 75 ألف ريال — وهو مبلغ لا يُترك للفهم الضمني. واطلب أن يُكتب في العقد من يتحملها.

وإن كنت مستحقاً للتحمّل، أصدر شهادتك مبكراً قبل موعد التوثيق حتى لا تتعطل الصفقة في آخر لحظة.

تنبيه

هذه الصفحة عرض مبسّط للقواعد العامة لأغراض التوعية وليست استشارة ضريبية. الشروط والسقوف قد تُحدَّث بقرارات لاحقة، والمرجع الرسمي هو هيئة الزكاة والضريبة والجمارك ومنصة سكني.